On lit souvent dans les médias qu’il y a une « sur-offre » de condos à Montréal, mais un bref regard sur les divers profils d’acheteurs nous laisse croire que ce n’est pas nécessairement le cas.
On a tendance à penser que le condo s’adresse principalement à une clientèle de célibataires entre 25 et 30 ans qui en sont à leur premier achat et peuvent se permettre d’acheter une unité d’environ 500 pieds carrés. Bien qu’il soit vrai qu’ils constituent une proportion importante d’acheteurs et qu’une grande part du marché actuel leur est destinée, la formule condo est attrayante pour plusieurs autres types de clients dont l’offre adaptée à leurs besoins spécifiques est parfois limitée.
Les nouveaux besoins des »baby-boomers »
Quand j’étais directeur des ventes du projet Le Lowney entre 2005 et 2011, les parents qui accompagnaient leur fils ou leur fille dans l’achat de leur première propriété me confiaient tous qu’ils allaient aussi considérer un changement d’habitation maintenant que la maison familiale de banlieue se vidait. En général ils ajoutaient qu’ils aimeraient revenir sur l’île et seraient intéressés par des unités plus grandes que celles offertes au Lowney. Depuis le lancement du projet des Bassins du Havre, je rencontre de nombreux « baby-boomers » dans cette situation. La SCHL avait annoncé cette nouvelle vague dans une de ses conférences récentes sur le marché immobilier de Montréal. Plusieurs « baby-boomers » à la retraite vont probablement demeurer dans le quartier où ils ont élevé leur famille dans la maison familiale ou en y achetant un condo. Toutefois, nombreux demeurent actifs dans leur profession ou dans une seconde profession de retraite. Pour ces derniers, le choix de revenir en ville devient attrayant et pratique. Le compromis du transport quotidien n’est plus nécessaire et la proximité des théâtres, restaurants, musées et autres activités culturelles devient un facteur plus important depuis qu’ils sont de nouveau en couple, sans enfant à la maison. Nombreux voudront un condo de deux ou trois chambres pour y trouver la flexibilité d’un bureau chez soi et la chambre d’invités lorsque leurs enfants sont de passage avec les petits-enfants. L’offre des grandes unités de 1500 à 2000 pieds carrés est encore très rare au centre-ville mais la présence grandissante de ce type d’acheteur laisse présager une sous-offre.
L’utile pied-à-terre
Dans l’ensemble de nos projets de condos, nous assistons également à une demande du pied-à-terre en ville pour les résidents éloignés qui doivent passer un certain nombre de jours au centre-ville pour des raisons professionnelles mais qui retournent à leur résidence principale le week-end. On pourrait croire qu’il s’agit d’un besoin marginal, mais comme il est concentré au centre-ville il y est en nombre significatif. En général, les condos d’une superficie d’environ 300 à 400 pieds carrés correspondent au budget de ces acheteurs. Les projets offrant ce type d’habitation sont encore rares mais il s’agit d’un besoin en évolution et grandissant. De plus, suite au resserrement des règles du financement assuré par la SCHL, plusieurs premiers acheteurs se tournent vers ce type d’unité car ils souhaitent habiter au centre-ville à une distance de marche de leur travail.
Familles à bord!
De nombreux couples avec ou sans enfants feraient le choix de demeurer en ville, près de son centre si possible, dans la mesure où ils pourraient y trouver un type d’habitation correspondant à leurs critères. En général ils cherchent une unité de deux chambres à coucher dont le prix se situera entre $350K et $400K, stationnement et taxes incluses. On peut imaginer que les couples avec enfants favoriseraient un projet offrant des unités de 850 à 950 pieds carrés, entre 4 et 8 étages, incluant garderie et centre d’entrainement physique. Épicerie, école et transports en commun devraient se trouver à proximité. Ce besoin déjà très présent et rapidement grandissant montre déjà une sous-offre flagrante de ce type de condo au centre-ville, forçant plusieurs jeunes couples à choisir la banlieue.
Confort sans effort
De nombreux couples sans enfant dans la cinquantaine se préparent à une réduction des dépenses liées à leur habitation. Plusieurs vont capitaliser sur la valeur de leur propriété actuelle et choisir une nouvelle habitation de superficie moins grande avec peu ou pas de financement. S’ils sont prêts à envisager une réduction de la superficie, ils ne feront pas de compromis au niveau de la qualité de l’habitation et de son environnement. Un condo de 900 à 1200 pieds carrés est souvent mentionné par ce type de client mais avec les services et un environnement rappelant la vie d’hôtel. On pourrait être porté à douter du nombre de clients potentiels pour une offre de ce type mais cela devient moins surprenant si on considère qu’ils sont souvent financés par la vente d’une propriété beaucoup plus grande et dispendieuse. L’offre de ce type de condo est probablement en équilibre présentement au centre-ville de Montréal.
Le marché des condos devra donc s’ajuster pour répondre aux besoins de ces clientèles diverses. Heureusement, il s’agit d’un produit dont on peut assez facilement et rapidement changer les caractéristiques. La demande finit toujours par forcer des changements dans la nature de l’offre.
