En 35 ans d’expérience en tant que promoteur, j’en suis arrivé à la conclusion que le succès du marché immobilier repose sur trois facteurs : les taux d’intérêt, la démographie et le niveau de confiance des consommateurs.
Tout d’abord, les taux d’intérêt actuels sont très favorables pour les acheteurs (à titre d’exemple, le taux de la Banque de Montréal pour un prêt de 5 ans est de 2,99 %) et on ne prévoit pas de hausse pour l’instant.
En second lieu, en matière de démographie, on compte une augmentation annuelle de près de 30 000 résidents à Montréal. En effet, environ 40 000 immigrants arrivent à Montréal chaque année et l’écart positif entre les naissances et les décès est d’approximativement 9 000. À l’opposé, on note une migration vers les banlieues d’environ 15 000 personnes par année et une autre vers d’autres provinces autour de 5 000. Les immigrants s’installent principalement à Montréal, ce qui exerce une certaine pression sur le marché immobilier résidentiel d’autant plus que la construction d’immeubles locatifs n’est pas en progression. Montréal continuera d’attirer les immigrants à cause de sa structure orientée vers la nouvelle économie : l’aérospatiale, les technologies et les communications.
Le niveau de confiance des consommateurs se traduit actuellement par une interrogation sur la stabilité du marché compte tenu de la grande offre de condos.
Il faut se rappeler que c’est le surplus d’inventaire qui met la pression sur les prix et non le surplus d’offre. Prenons l’exemple de Griffintown qui est souvent cité dans les médias. Selon un rapport d’Altus, au 31 décembre 2013, il y avait seulement 59 condos en inventaire, c’est-à-dire construits et invendus, ce qui est très faible. Sur les 1 058 unités en construction, 430 étaient invendues, ce qui s’accorde avec le fait que les banques exigent entre 60 et 65 % de ventes avant de pouvoir débuter la construction, qui s’effectue dans un délai de 18 à 24 mois, présageant ainsi un niveau d’inventaire très faible à la fin. Il ne faut pas considérer ces unités invendues comme de l’inventaire tant que le projet n’est pas livré. Par exemple, dans notre projet du Lowney sur Ville, la phase 1, qui compte 199 unités, est vendue à 86 %. La livraison débutant seulement en novembre, nous sommes très confiants qu’il y aura peu ou pas d’unités en inventaire dans 6 mois. Par ailleurs, dans un récent rapport, le Conférence Board du Canada a exclus toute menace de bulle immobilière.
Nous sommes optimistes que le niveau de confiance des consommateurs reprendra de la vigueur au cours de l’année 2014. En plus de la satisfaction d’y habiter, l’achat d’un condo représente pour un propriétaire occupant une large part de son patrimoine. En 1978, je vendais mes premières maisons semi-détachées à 32 900 $. Imaginez le prix aujourd’hui…
Jacques Vincent
